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销量下跌9%,史上最低利率能让美国房地产摆脱次贷危机的困境吗?
发布者:admin发布时间:2020-04-29 15:45:53

当地时间4月21日,美国NAR房产经纪协会公布的报告显示,受新冠病毒疫情影响,今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%,创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩,其中西部地区的跌幅最大(-13.6%)。不过由于3月时,美国的疫情刚进入全面爆发阶段,对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示,3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元,同比2019年3月上涨了8.0%,依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,不幸的是由于疫情的暴发,房屋销售在3月有所减弱,预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Banker Association)最新统计,连日来申请延期还房贷的人数猛增,3月2日时,申请的比例还只有0.25%,4月5日时已升至3.74%,4月12日达到了5.95%,暂无放缓趋势。其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高,已从4月5日的5.89%攀升至8.26%;房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。说实在看到美国楼市基本上大家所有人都能想起来08年的次贷危机,当年就是因为房地产的崩盘,引发了整体美国楼市的下降,乃至于成为了全世界的金融危机,那么当前美国楼市出现的问题,会不会引发新的次贷危机呢?我们到底该怎么看?

首先,我们要知道房地产市场也是一个线下经济为核心的市场,对于房地产这种大宗大额消费品来说,我们早在美国黑天鹅事件开始支出,实际上就已经做过非常明确的判断,这就是对于当前美国的消费市场来说,不仅是线下的文化娱乐市场,包括房地产市场都会使美国受到黑天鹅事件拖累,最严重的市场,一所以黑天鹅事件影响下的美国房地产市场出现一定程度的萧条,是很正常的事情,也是完全意料之中的事。其次,我们再来看美国当前的房地产市场,有没有可能引发潜在的次贷危机?什么叫次贷危机?这个我们要必须明白,这个是因为当年美国21世纪初之后有一段时间发放了大量的次级贷款,这些次级贷款给的是并没有足够实力购房的人,以前期比较低,而后期比较高的贷款,所以在2008年前后,我们看到了大量的房地产持有者破产,引发了房地产价格的接连暴跌。

最终导致了次贷的持有者雷曼兄弟银行的整体破产,这就是2008年美国次贷危机的起源。我们把这个逻辑放到当前市场的条件来看一看,当前,美国实际上并没有出现比较严重的次贷违约情况,实际上2008年之后,美国的整体房地产信贷当中次贷的占比实际上并没有那么高了,所以从目前的角度来看,当前美国房价交易量的下滑,从某种程度上来开始非常的事情,所以我们也不用太担心这种事情最终引发成为连锁的快速次贷危机。但是我们也要明确的是如果美国当前的劳动力失业问题,依然没有办法得到解决的话,那么最终可能出现的结果就是次贷危机的重演,这是的确有可能出现的事情。

第三,我们从整体房地产金融的角度来看,其实美国还有一个优势,就是当前美联储利率几乎为零,这个利率是美联储史上最低的利率水平,在零利率的情况下,其实大部分房贷的压力并不会太大,所以因为房贷压力,最终引发成次贷危机的可能性实际上并不高,这也算是当前比较好的一个特殊条件。